编辑| Arti

(资料图片)

2月17日，中国证监会发布境外上市备案管理相关制度规则。此次发布的制度规则共6项，包括《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》和5项配套指引，自3月31日起实施。按照新规，万达商管仍需履行备案流程。

据招股书显示，万达商管为万达集团子公司，主要为万达集团或独立第三方商业广场提供服务，商业运营服务主要包括商业管理服务、物业管理服务及增值服务。万达商管所管理的商业广场统一冠以“万达广场”的名称。截至2022年年底，万达商管累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%;在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中：按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一。公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和;按储备项目建筑面积计算，公司在中国排名第一;及按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国排名第一。

3月21日，中国证监会发布关于大连万达商业向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函，关注其子公司珠海万达商管的赴港上市进度，若万达商管不能于2023年底成功上市，则需向上市前投资者支付约300亿元人民币股权回购款。中国证监会要求补充说明万达商管上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。

因此，万达商管能否按约赴港上市至关重要，不仅关乎300亿元股份是否执行回购，也影响万达集团的再融资事项。

珠海万达商管称，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

2022年上半年，万达新增8个广场，且均为第三方项目，总在管项目从2021年底的417个增至2022年6月30日的425个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到2022年6月30日的140个，总在管面积由2021年底的5895.5万平方米上升到2022年6月30日的6008.2万平方米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年底的1644.8万平方米上升到2022年6月30日的1747.6万平方米。在截至2022年6月30日的196个储备项目中，有175个来自独立第三方业主，占比89.3%，在出租率方面，在管广场平均出租率达98.6%。

2021年3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司，万达商管持有该公司全部股权。

按照万达商管当时的表示：万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。此外，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

珠海万达商管彻底转型轻资产模式可追溯至2020年。

2020年9月28日，彼时还未更名的万达商管宣布，从2021年开始，公司不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，今后每年签约的“轻资产”万达广场不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。

为了提升估值，今年以来珠海万达商管签约多个轻资产项目。

进入2022年，珠海万达商管与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目陆续签约。另外，珠海万达商管还接管了5家奥克斯广场，这些项目均以轻资产的方式进行合作。

珠海万达商管的轻资产模式是通过引入第三方为项目开发提供资金，让合作方成为商业地产的业主。作为万达方面，向业主方面提供项目的前期策划、招商以及后期经营和管理的服务，并授权合作方使用“万达广场”的IP。这种模式的优势在于，万达不需要投入大量沉淀资金，通过收取服务费和物业租金收入分红获利，减轻了投资压力，同时得以快速将品牌打入新城市。